二手房交易，卖家违约却又强势欺负买家，看郑学知律师教你如何维权！ 作者：郑学知律师团队     时间：2021-03-18    来源：武汉郑学知律师网

历史背景

在武汉某大学任职教授的王某夫妇需在武汉购房，2019年12月31日，在中介机构的介绍下王老师夫妇与在国有企业任职的李某夫妇达成了二手房买卖交易，约定王某夫妇购买李某夫妇将名下位于洪山区的某套二手房，房屋售价255万元，王某夫妇名下有一套卡梅尔小镇房屋，因无法享受首套房购房福利，王某夫妇需等到该套房屋过户以后再行购买房屋，双方由此协商达成一致。王某夫妇当日支付了购房定金20万元，并在卡梅尔小镇房屋出售后又陆续向李某夫妇支付购房款80万元，总计支付购房款100万元，此时按照合同约定，李某夫妇应当将出售房屋过户至王某夫妇名下，但李某夫妇正在购置洪山区某栋别墅，出售的房屋已被二人抵押给银行以支付购置别墅的房款，李某夫妇反悔同意王某夫妇办理公积金贷款，不愿解压房屋承担资金断裂的风险，逼迫王某夫妇重新办理房屋商业贷款，否则拒绝解除抵押、拒绝过户，王某夫妇按约定支付了房款但不能获得房屋又无法办理房贷继续支付房款，处于进退两难地步，最终，李某夫妇始终言辞刁难，态度极其强势，王某夫妇已无心再与李某夫妇合作，遂将李某夫妇诉至法院请求解除购房合同。

基本案情

2019年12月31日，王某夫妇与李某夫妇、嘉兆灏博公司签订《居间服务合同》，约定王某购买李某夫妇名下位于洪山区的一套二手房，购房价255万元，王某夫妇在合同签订时支付购房定金20万元，在过户时支付购房款45万元，余下房款在过户完毕后以商业贷款的方式支付，双方应在2020年4月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，若房屋存在限制转让情形，李某夫妇需在王某夫妇知悉之日起15个工作日内解除该情形，否则李某夫妇构成根本违约，嘉兆灏博公司收取王某夫妇居家服务费5.1万元、按揭服务费2500元、评估费2710元。

合同签订后，王某夫妇于当日向李某夫妇支付购房定金。

2020年1月，王某夫妇向中介机构支付了相关费用。后因武汉疫情爆发，双方买卖暂时停滞。

2020年5月30日，双方签订《补充协议》约定，王某夫妇将名下卡梅尔小镇房屋过户后，24小时内向李某夫妇支付本合同房屋购房款45万元，在王某夫妇将卡梅尔小镇房屋过户后，双方在1个工作日内签署本合同房屋贷款申请。

2020年6月9日，王某夫妇与李某夫妇共同到银行办理公积金贷款面签手续。

2020年6月10日，王某夫妇向李某夫妇支付了购房款80万元。

后因房屋存在抵押，王某夫妇公积金贷款无法获得审批，王某夫妇遂找到李某夫妇要求现解除房屋上的抵押，李某夫妇摆出强硬的态度拒绝了王某夫妇，双方争执不下，后王某夫妇将李某夫妇诉至法院，要求解除双方购房合同，要求李某夫妇返还购房款、支付违约金、赔偿中介费损失。

一审法院认为：因双方办理“公积金贷款”的事实行为已经视为对原合同约定“商业贷款”的变更，房屋交易顺序应为“定金→首付款和过户→公积金贷款”，李某夫妇有义务为王某夫妇解除房屋抵押，而李某夫妇未能在15个工作日内解除房屋抵押，按照合同约定，李某夫妇构成根本违约，王某夫妇享有合同解除权。

最终一审法院判决：解除双方的购房合同，李某夫妇向王某夫妇返还已付购房款、支付违约金、承担律师费及中介费用。

办案经过

2020年8月，王某夫妇因与李某夫妇争执不下，且受到李某夫妇和中介机构的联手排挤，找到了郑学知律师帮忙维权。郑学知律师在听说了王某夫妇的情况后，精准分析案情，一针见血指出了对方拒绝过户不符合购房合同中过户顺序的约定，同时，因为购房合同多处出现房屋未抵押字样，郑学知律师运用丰富的实务经验，在诉状中只提隐瞒房屋已抵押这一违约事实，隐藏了过户顺序违约的观点，随后在庭审中让对方无从辩驳，也赢得了法官的认同。最终，在郑学知律师的努力下，王某夫妇成功的维护了自己的购房权益。

案列索引

（2020）鄂0111民初7855号民事判决书

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