妙招解锁政策禁售房，快速变现房产为当事人实现债权。 作者：郑学知律师     时间：2021-04-20    来源：原创

历史背景

2012年7月3日，武汉市政府出台了《武汉市经济适用住房上市交易若干规定》（武政规【2012】14号文件），第二条规定“签订《武汉市经济适用住房买卖合同》、《武汉市企业职工集资自建经济适用住房协议书》等合同满5年，并取得《房屋所有权证》和《国有土地适用证》的经济适用住房可上市交易”。该规定意味着李某所购买的公务员小区福利房仅需在购房合同签订5年后可上市交易。

李某是某省级政府单位的公务员，2012年因工作年限及职务符合标准获得了武汉市内的某公务员小区的福利房购买资格，并购买了一套福利房。2012年，李某与开发商签订了购房合同，2019年，李某拿到公务员小区福利房的产权证书。2019年，李某因理财不善，对外负债，后经朋友介绍认识占某，李某向占某借钱150余万元偿还债务。2019年3月21日，李某与占某签订《借款合同》，约定李某向占某借款，李某将名下的公务员福利房抵押给占某，以作为该笔借款的担保，同日，李某办理房产证书，并为占某设定房屋抵押。后借款到期，李某无力偿还占某的借款，双方进行第一次协商，由李某将房屋出售给他人以偿还欠款。就在李某将准备将房屋对外出售时，李某被湖北省机关事务管理局及房管局告知该房屋无法进行交易，原因是湖北省机关事务管理局（该公务员小区福利房直管单位）内部决议禁止交易该地块的公务员福利房，需等到房屋办证5年后才能上市交易，这与《武汉市经济适用住房上市交易若干规定》（武政规【2012】14号文件）相互违背，李某无奈之下将实情告知占某，占某迟迟不能拿回借款，又不信李某的一面之词，双方随之发生争议。占某随即找到了北京盈科（武汉）律师事务所的郑学知律师，请求郑律师出谋划策，解决追讨欠款的难题。

基本案情

2020年6月，占某找到郑学知律师请求帮助，郑学知律师在了解案情以后第一时间查阅相关资料，并前往湖北省机关事务管理局了解情况。在与局内法规科科长的沟通中郑学知律师发现，李某房屋所在地的公务员小区福利房确实无法通过房管局的交易审核，纠其原因是因为湖北省机关事务管理局通过内部会议锁住的该片公务员小区的交易，要求该片小区公务员福利房必须在“办证”五年后才可交易，这《武汉市经济适用住房上市交易若干规定》（武政规【2012】14号文件）规定的“合同满5年，并取得《房屋所有权证》和《国有土地适用证》”的政策相违背，该机关单位通过内部会议制定了比地方性规章更加严格的政策，且未公示，理应无效力。郑学知律师在发现问题的关键后便积征求法规科科长的意见，在一轮沟通后，郑学知律师制定了主要的办案思路，以生效的法院裁判文书来突破内部管理规定，即通过司法拍卖将房屋拍出，从而为占某实现债权。随后郑学知律师团队便积极与李某及其律师沟通，使李某明白越早解决问题其负担债务本息将会越好，促使双方接受协商处理问题。

2020年8月7日，在郑学知律师的指引和陪同下，占某与李某签订和解协议并到当地法院进行司法确认。2020年8月14日，法院制作裁定书确认和解协议的法律效力。2020年9月2日，郑学知律师代理占某向法院申请强制执行。2021年1月10日，法院对房屋进行评估。2021年2月18日，法院对房屋进行司法拍卖并成功拍出。2021年2月底占某在法院领回借款。

此案法律关系虽然简单，但在2020年8月中旬到2021年2月下旬，在短短5个月时间里完成了争议案件调解、司法确认、申请执行、房屋评估、挂网拍卖成功、受领拍卖款、受偿全部债权，也司法实践中实属不常见。

经验总结

前事不忘后事之师，本案虽然只是简单的借款合同纠纷，但也需要我们抓住关键点灵活办案，一个优秀的律师不仅要具备专业的诉讼技能，还需要有为当事人解决问题的能力。一个普通的借款合同纠纷，却与政府政策挂钩，借款人本可以出售房屋以偿还欠款，但政府体系内部又决议锁住公务员福利房屋的交易，欠款人除了房屋无钱可还，出借人又迟迟不能追回借款，双方陷入进退两难的局面。办案律师在了解案情以后一针见血的抓住了本案的关键点，即只要能够交易房屋就能够顺利解决李某还钱的难题。一番思考后，郑学知律师果断的选择司法确认途径，其相较于传统的诉讼有着更加快捷高效、节省费用的优点，于是办案律师抛开传统诉讼的办案思路，代理出借人积极与借款人李某沟通，使其消除对立对抗的心态、积极面对事实、促使双方达成和解协议并进行司法确认，再通过执行程序拍卖房屋，最终，在郑学知律师精准、灵活的办案思路下，占某顺利受偿150余万的全部债权，也减轻了各方诉累。

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