承租人解约面临高额违约金，紧急代理将赔偿化为最小 作者：郑学知、金婉     时间：2022-03-17    来源：互联网

     一、导读

后疫情时代下，疫情防控工作仍不可松懈。疫情及防疫政策影响了经营性房屋租赁合同的履行，承租人因为无法继续经营停业而没有营业收入，不得不向出租人提出要提前解除合同，但双方往往协商未果，最终纠纷成诉。本案的纠纷便是如此，需要解决的关键问题是：1.在新冠疫情防控加紧的背景下，承租人是否有权单方解除合同？2.若合同解除构成违约，又当如何最大程度地减少违约责任？在本案中郑学知律师、金婉律师如何运用专业的法律知识一一化解。

二、案件概要

1.案件来源

（2020）鄂0106民初8139号、（2021）鄂01民终11628号

2.基本事实

2019年4月5日，原告方某与被告周女士签订《商用房屋租赁合同》，约定：方某承租周女士位于武汉市武昌区解放路425号房屋用于服装经营。租赁期限为2019年4月15日起至2025年4月24日止，年租金为1250000元。4月4日，方某向周女士支付履约保证金200000元，有收据为证。方某按照合同约定足额向被告支付2019年4月25日至2020年4月24日的租金及合同履约保证金。

2020年1月23日因新冠疫情武汉市封城76天，方某蒙受巨大经济损失，已无力维持继续经营，周女士与方某就减免疫情期间租金及调整租金未能达成一致意见。方某于2020年4月初腾空房屋并结清相关费用，2020年4月21日向周女士发出《关于解除<商用房屋租赁合同>的通知》并腾退了房屋。周女士收回房屋后即再次对外出租了该房屋。

合同解除后，双方就疫情期间商铺租金承担比例、退还履约保证金等问题多次协商无果，始终未能达成一致意见。因此诉至法院。

诉讼请求为：一、判令周女士向方某退还疫情期间的租金259884.87元；二、判令周女士向方某退还履约保证金43750元。

起诉后，被告答辩声称方某的诉讼请求没有事实和法律依据，并提起反诉，要求原告支付免租期租金和违约金共计677996元。

3.一审

一审法院认为：案涉合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然疫情防控对双方履行合同产生了一定的影响，但考虑到疫情的暂时性以及房屋租赁期间的持续性，从尽力维护合同的稳定性角度考量，方某并不能因疫情防控原因而免责，方某应当承担违约责任。同时，综合考量新冠肺炎疫情对双方履行合同的影响程度、时长等因素，根据公平原则，法院支持方某要求退还三个月租金的请求。

一审判决：1.周女士退还疫情期间租金294130.87元，扣除免租期租金34246元，周女士向方某退换租金259884.87元；2.方某承担违约金625000元，抵扣履约保证金20万元后，承担违约金425000元。

随后，方某不服一审判决，提起上诉，要求发回重审或依法改判上诉人无需承担违约金和免租期费用，并驳回被上诉人的全部反诉请求。

4.二审

二审期间，方某委托本所的郑学知律师、金婉律师作为诉讼代理人，代理人基于上诉事由提出以下代理观点，包括：1.改判上诉人无需承担违约金和租金，并驳回被上诉人的全部反诉请求；2.即使需要承担违约责任，被上诉人提出的违约金亦过高。对方答辩声称案涉房屋不是国有资产，一审法院的程序适用和实体判决无误，并再次提出方某支付逾期违约金18750元的请求。

二审判决：1.酌定周女士退还疫情期间租金的一半即147065.44元，扣除免租期租金34246元，周女士向方某退换租金112819.44元；2.酌定方某承担三个月租金的违约金312500元，抵扣履约保证金20万元后，承担违约金112500元；3.方某支付逾期14天违约金4375元。

经过代理律师不懈努力，最终二审法院认可了我方关于违约金过高的代理意见，认为新冠疫情应被认定为不可抗力，应当酌定减轻方凯的违约责任，方某承担违约金额由一审的60余万元直接减半。针对逾期违约金，法院采纳了我方意见，以年度租金而不是按照租赁合同总标的额作为计算基数，并将标准由千分之一改为万分之一。这些都大大减少了方某要承担的违约金数额。

三、争议焦点

综合各项案件事实，认为本案的争议焦点为：1.方某是否享有合同的单方解除权；2.方某逾期支付房屋租金是否违约；3.合同中的违约金约定是否过高。

四、裁判要旨

虽然法院判定方某提前解除合同的行为违反合同约定，应当承担违约责任，但考虑到疫情防控对双方的合同履行构成一定影响，法院酌情减免了原告的违约责任，同时对于逾期交付租金的违约金标准，以年度总租赁费用而非租赁合同总标的额计算违约金。

五、经验总结

对于经营性房屋租赁合同，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力，其本身并不随着合同类型、履行情况等发生改变。但是，不可抗力对于不同性质的合同造成的影响，则需要具体问题具体分析，不能一概而论。

聚焦到本案的争议问题：承租人能否以新冠疫情这一不可抗力为由单方解除合同？这要从疫情的暂时性和房屋租赁期间的持续性两方面，具体问题具体分析。由于租赁合同具有持续性，而疫情防控只是暂时，在疫情解封后，承租人可以继续正常经营，因此，在原则上，承租人不能够以出现不可抗力致使合同无法履行为由单方解除合同，否则构成违约，例外情形是租赁合同剩余期限十分短暂，以至于该不可抗力已经影响了承租人对于租赁房屋的占有使用。

对于经营性房屋租赁合同的承租人而言，若承租人方已经单方解除合同，首先要看是否有合同约定的解除权，以避免承担违约责任；其次要看能否适用法定的解除权规定；若上述两者皆无法适用，则要在认定违约的基础上，尽量减轻违约责任的承担，同时看能否尽量多的退还减免的租金和已预缴的租金、定金。

在本案中，郑学知律师、金婉律师运用专业法律知识，在行为已被定性为违约的情况下，灵活的采取尽量减少违约金数额的诉讼策略，发表的相关代理意见最终得到了法院支持，最大程度地减少当事人的违约责任。同时，两位律师在开庭前不足五天时紧急接受当事人的委托，高效率、高质量地代理案件，充分维护了当事人合法利益。

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