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郑学知律师，现执业于北京盈科(武汉)律师事务所，武汉大学法学专业，中国民主同盟盟员，担任武汉黄冈商会法律顾问及法商专业委员会秘书长职务、湖北省人力资源和社会保障厅劳动人事争议调解委员会调解员、长江影视文化节顾问... 详细>>
律师姓名：郑学知律师
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2016年，武汉楼市可以说与武汉的天气一样，让人捉摸不定，经历了一场“看不懂”的房市暴涨，即便如此，武汉人民的买房热情却有增无减。新楼开盘，“时光”日光“纷纷呈现。新盘火爆，二手房价格也水涨船高。 难道就这么认了？接受双倍返还的定金？忍气吞声的加价？是不是很纠结无奈？笔者将在实务中处理的多个二手房买卖违约案件总结一下，给守约苦逼的买房一方来出出主意。 一、首先，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同
双方签订买卖合同是处理合同履行问题的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。注意，此处的“房屋买卖合同”，并非一定要正儿八经在房地产交易中心网上备案的买卖合同（所谓的“网签”），很多时候买卖双方在中介公司的居间下签订了《定金合同》、《存量房居间协议》或者其他各种名称的协议，但只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要条款，即可认定为房屋买卖合同成立。
根据我国《合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款:（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同， 二手房买卖中不管协议叫什么名称，只要能明确了买卖双方当事人、具体房屋，价款和付款方式。这个协议具备了房屋买卖合同的主要条款，一般可认定为房屋买卖合同成立。
二、固定卖方违约的证据
固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。
1、哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务，不要给卖方留下买方违约的把柄。
插个小花絮：
在笔者代理一起二手房买卖案件中：买房一方艾先生支付了定金，首付款60万约定由卖房一方胡女士在将房屋过户给艾先生同日支付，但并未约定具体的过户日期。实际情况是卖房的胡女士在签订合同之后，看到房价暴涨觉得卖亏了找各种理由拖着不去办理过户，但按照合同履行顺序接下来是买房付首付款、卖房过户。艾先生在首付款支付之前直接主张胡女士不履行合同违约时不充分的，艾先生根据我的建议：把准备的足额首付款统一存在自己名下的一张银行卡上，并由银行开具存款证明，发律师函附件银行存单，要求卖方限期受领首付款和办理过户。在买方严格遵循合同履行相应的义务前提下，卖方仍拒绝收款过户，卖方可直接起诉违约了。
2、房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，比如约定具体日期进行网签、过户等，如果卖方怠于履行，买方一定要固定催告的证据：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，注意在快递单上写明快递品名，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，比如发送短信给或打电话录音等。
3、如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告。经催告卖方仍无动于衷，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼。起诉，这时买方有两个选择择一行使：（1）要求继续履行；（2）要求解除合同并赔偿损失。
三、起诉要求继续履行
司法实践中，如果买房需要贷款买房的情况下，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理抵押、贷款手续，法院难以强制执行。而在买方能够全款清掉房款的情况下，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
房屋交易是需要买卖双方都要去作为、配合的过程。如卖房一方拖延或者拒绝解押原来自有房款，因拟交易房屋已有银行抵押成为法律上或者事实上不能履行标的；另一些情况如买房者只能在房屋过户到自己名下后才能去银行办理贷款支付购房余款的，因卖房者拖延或者拒绝过户的导致房贷办理不下来，，虽然因卖房者过错导致买房者不能完全支付房款，但法院却无法直接判决继续履行。
四、起诉要求解除合同并赔偿实际损失
1、返还已付购房款以及利息
2、 违约金和实际损失
一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨超过20%，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。
五、结语
买方遭遇卖方因房价上涨而违约的情况，完全可以拿起法律的武器，只要双方签订的房屋买卖合同真实有效，就不仅仅是定金双倍返还这么简单了。买方完全可以起诉卖方，要求继续履行合同，或者主张房价上涨实际损失。
法律必须被信仰，合同也应该被遵守，在签合同之前可考虑周全，一旦做出合同承诺，就应该信守合同。对于破坏合同者，也应该承担相应的法律责任。在结尾处，笔者建议在二手房购房合同中约定较高的违约金、维权成本如律师费、差旅费、评估费、鉴定费、拍卖费明确约定由违约方承担，比较可行。
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