郑学知律师：物业有权收取装修保证金和装修管理费吗？ 作者：郑学知     时间：2017-06-07    来源：学知律苑公众号

    业主到物业服务中心办理装修备案时，物业一般会收取业主的装修保证金、装修管理费。物业收取装修保证金或装修管理费究竟合不合法呢？就这个问题从法律角度来分析一下。

     当业主有装修需求时，物业公司一般会要求装修业主办理装修备案手续（有些物业公司仍然称为办理审批手续，这是不对的），并收取一定的装修保证金。缴纳装修保证金是约束业主装修行为的一种手段，当装修公司出现违规装修时，物业公司一般会暂扣部分保证金。在法律上，这属于一种处罚行为。物业公司是从事物业服务的企业，装修管理并不是物业的专长和本职，也就是说，一般物业工作人员并没有认定某项装修行为是否合规的资质和能力。《物业管理条例》第四十六条写得很清楚，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。而《住宅室内装饰装修管理办法》（住建部2011年1月26日修正版）第三十八条也明确要求，住宅室内装饰装修活动有违章行为的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

    在实际操作中，业主装修时的确存在着大量的违方法律法规的行为，而物业企业的制止起不到任何作用。例如，某小区业主擅自扩大大门尺寸和移动了大门位置，正好对着对面业主的大门，对面业主很不高兴，首先是投诉物业公司不作为，而物业公司找双方协调时，双方业主自认为都有后台，直接在走廊大打出手。而物业管理员差点被双方当成对方的帮手陷入了重围。

    装修保证金是不是只是一种“形式大过内容”的规定呢？也不尽然。业主在装修过程中，除涉及违章外，还可以存在破坏公共区域、垃圾堆放等违规行为，这些行为往往会影响物业管理，增加物业成本，侵害其他业主的权益。业主在装修备案时，一般会应与服务中心签订《装修管理协议》，物业服务企业通过与业主签订《装修管理协议》，并共同约定破坏公共区域、垃圾堆放等违规行为的处理办法。（处罚是一种行政措施，而违约金是双方约定的补偿行为）

    与装修保证金可以退还情况不同，装修管理费就是物业管理公司针对装修行为收取的服务费用。那么，这种装修管理费又是否合法呢？我们要搞清楚的第一件事，就是装修这种行为究竟是一种物业管理内的事情，还是物业管理以外的事情。如果是物业管理的份内事，如果物业服务合同已经包含了装修管理的义务约定，那么收取装修管理费用明显是不合理的，因为业主已经交纳了管理费用，属于重复收费。而如果不在物业管理的约定服务内容之中，可以认为其是一种合同外的额外服务，是应该可以收取费用的。不过作为额外服务，装修管理费收取标准也应该由双方约定。如果双方没有对此有约定的，物业管理公司对装修行为收取管理费，按照法律规定也应该取得物价行政主管部门的批准文书。

     所以，在装修行为的管理上，如果物业公司没有和业主签订《装修协议书》约定公司收取物业装修保证金、装修管理费，并在监管中对业主违规装修造成物业损失要求赔偿的。物业公司是无权收取装修保证金，装修管理费。按法律规定，物业公司如发现业主装修中的违规行为应通知房地产行政主管部门责令改正，甚至予以处罚。

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