商品房买卖中变更主合同条款的思路考量 作者：未知     时间：2018-11-22    来源：海坛哥特

房子是用来住的，不是用来炒的。近年来房价持续上涨，国家对房地产市场的调控较其他行业也变得越发严格，从法律规范到国家政策，抑或是政府规范性文件等，房地产市场受到的监管和约束趋严。商品房交易的载体是买卖合同文本，其也受到了政府部门的监管，表现形式就是从国家层面到各省市出台了商品房买卖合同示范文本，名义上示范指导，实际上强制适用，商品房买卖合同文本中设置的条款均不允许买卖双方当事人做出更改，而有些预设的条款过于保障买受人，导致出卖人承担的义务偏重，造成了买卖双方法律地位事实上的不平等。若合同当事人对主合同相关条款进行修改，则商品房买卖合同示范文本无法通过房管部门网签备案，交易自然也就无法达成。为了使得商品房买卖合同顺利通过网签备案，实践中有两种操作方式，分别为草签合同与补充协议。草签合同是指在备案合同之外双方另行签订有商品房买卖合同，补充协议是指针对主合同不利、偏向条款另行制定补充协议中加以约定。

一、网签备案程序与草签合同

商品房买卖合同实行网签备案主要是为了规范房地产市场交易，加强房产交易的透明性，防止出卖人一房多卖、损害购房人合法利益行为的发生。实践中各地政府出台了相关的商品房网签备案管理规定，通过归纳分析各地施行的网签备案管理规定可以发现异同之处。

从上述各地政府出台的网签备案规定来看，第一，商品房网签备案流程分为网上签约后申请备案与签字盖章后扫描合同原件申请备案，二者的区别在于是否需要扫描经签字盖章的合同原件并上传文以完成备案。大连市出台的文件要求为网签确认后直接提交备案，其余地方规定合同签字盖章后再申请备案。与大连市规定相似的是，天津市《市国土房管局关于试行商品房买卖合同网上备案的通知》（津国土房发〔2016〕14号）（该通知有效期已届满）也规定合同双方提交商品房买卖合同通过备案后，下载打印合同并签字盖章。第二，就备案要求来看，除了泰安市同时实行商品房买卖合同网上备案与纸质合同备案外，其余地方一般只要求合同网上备案即可。

可以看出，商品房买卖合同网签备案中也会存在合同打印后的签字盖章，无论时间为备案完成前或完成后。若买卖双方网签备案前已经签署商品房买卖合同，并且草签合同与备案合同的有关条款并不一致，此种情况下作准文本以何为据呢？人民法院报2013年10月24日版刊登的“重庆一中院谢海林诉金浩公司商品房预售合同纠纷”一案中，法院认为：“房地产公司为登记需要，在办理商品房预售合同备案登记时单方更改合同条款中关于违约金标准的内容，并不产生合同变更效力，故违约金标准仍需遵照最初双方当事人协商一致的合同。”从法律上讲一个商品房交易即使存在多份文本，法院最终也会依据规则作出裁判，但其毕竟属于阴阳合同，可能会招致行政处罚，从而对出卖人品牌和声誉造成负面影响。故而，通过阴阳合同来规避备案合同的行为须尽力避免。 

二、补充协议与条款变更 

2014年住建部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》，其中规定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本(主)合同为准”，各地省市也相继推出了《商品房买卖合同示范文本》，例如《浙江省商品房买卖合同示范文本》（2018版）、《海南省商品房买卖合同示范文本》（2017修订版），各地推广的商品房买卖示范文本中也有关于补充协议拟定限制的类似规定。在主合同已经明确不合理减轻或免除自身责任、加重对方责任以及排除对方主要权利将导致补充协议相应约定无效情况下，出卖人处于合同不利地位，如何合法有效变更主合同相关条款约定有赖于司法裁判规则的总结归纳。

根据上述裁判案例可知，即使国家及各地的商品房买卖合同示范文本对补充协议的约定作出了严格限制，但并不代表买卖双方当事人无法修改变动主合同有关条款，变更条款的关键在于如何准确理解把握“减轻或免除责任，加重对方责任，排除对方主要权利”。结合上述所列案件，可以管窥到补充协议变更主合同条款的裁判标准。例如第一，规划设计发生变更从而影响房屋质量或使用功能的，《商品房销售管理办法》第24条规定了买受人享有法定解除权，同时主合同也约定了相应的解除权，如果补充协议予以剥夺该项权利，不仅违背了主合同约定，也违反了法律所赋予的权利，因此补充协议的该项约定无效。第二，反观房屋面积误差比，《商品房销售管理办法》第20条规定合同未作约定时按法定原则处理，约定优于法定，面积误差比交房时超过3%的，买卖双方可以提前协商一致不解除合同，因为买受人不享有当然（法定）的合同解除权，因此补充协议约定面积误差比不超出3%时买受人同意不解除合同据实结算是有正当法律依据的。第三，主合同约定房屋有其他瑕疵的，修复后再行交付，然而一般的质量瑕疵并不影响房屋的交付使用，故而补充协议排除主合同中“修复后再行交付”的约定也被法院认定为合法有效。综合以上裁判思路可知，如何恰当地通过补充协议修改主合同相关条款需要充分衡量，法定权利不可剥夺，主合同约定权利可适当排除。此外，无论是草签合同还是补充协议，本质上都是买卖双方真实意思与示范文本不相符合，如若发生诉讼，可以借鉴持有文本与备案文本不一致的裁判规则，主张网签备案仅是为了配合行政管理需要，补充协议相关约定才是双方当事人真实意思表示。

综上所述，草签合同由于行政监管和行政处罚因素不适于在实践中加已运用，补充协议成了方案之选。虽然商品房买卖合同示范文本规定了补充协议不得不合理减轻或免除自身责任、加重对方责任或排除对方主要权利，但并不意味主合同中约定的任何格式条款内容均有正当法律依据。只要补充协议条款不违反相关法律规定之宗旨、目的，便可以恰当变更主合同条款以维持买卖双方当事人合同权利义务的平衡。

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