最高院：“以租抵债”的租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则 作者：未知     时间：2023-02-09    来源：房地产法律研究

【裁判要旨】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。债务人以其房产抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《合同法》（或《民法典）规定的“买卖不破租赁”原则。

中华人民共和国最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申3044号
  再审申请人（一审原告、二审上诉人)：江苏佐仕科技有限公司
  被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国民生银行股份有限公司郑州分行
  被申请人（一审被告、二审被上诉人）：舞阳闵原电器有限公司

  被申请人（一审被告、二审被上诉人）：濮阳市龙迈电动车有限公司

佐仕公司申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审，请求：撤销一、二审判决，确认佐仕公司对房产证号为舞房权证城区字第××、20××65、20××66、20××67、20××68的房产和土地证号为舞国用（2011）第299号的土地及附属物具有租赁权并排除强制执行。

事实与理由:（一）佐仕公司与闵原公司之间的房屋租赁合同合法有效。1.佐仕公司与闵原公司之间厂房租赁情况属实。根据涉案《财产转让协议》的约定，闵原公司将案涉房屋土地租赁给佐仕公司，租金为50万元／月，以佐仕公司对闵原公司的债权应付利息折抵租金。关于租赁期限的问题，《财产转让协议》明确约定为五年，2014年10月7日，舞阳天邦机电科技有限公司（以下简称天邦公司）、蒋厚龙等签订《补充协议一》则约定“五年合作期满，乙方不能还清甲方及江苏佐仕科技有限公司欠款及债务，合同延续，直至还清为止”。关于租赁范围在《财产转让协议》中也做了明确约定。2.佐仕公司承租闵原公司的厂房和土地，并由佐仕公司和闵原公司共同确认给天邦公司使用。天邦公司、蒋厚龙等签订《补充协议一》，进一步确认了闵原公司的相关土地与房产由天邦公司使用的事实。需要说明的是，虽然使用人为天邦公司，但案涉房产的承租人仍然是佐仕公司，租赁权的享有者仍是佐仕公司。《财产转让协议》签订后，闵原公司即向佐仕公司交付了案涉房屋及土地，由佐仕公司实际占有，并投资对办公楼、食堂、宿舍、道路等设施进行了改造。改造完成后，佐仕公司将租赁的厂房及土地交给其投资的天邦公司（现更名为河南苏源环保科技有限公司，以下简称苏源公司）使用。

（二）佐仕公司与闵原公司之间厂房租赁合同合法有效。1.二审法院依据闵原公司与民生银行郑州分行签订的《最高额抵押合同》认定抵押财产没有出租不符合事实。《最高额抵押合同》内容并没有公开公示，承租人佐仕公司并不知情，也无从对此提出异议。且二审法院以存在《最高额抵押合同》从而否认租赁合同，不符合认证规则，也显失公允。闵原公司在与民生银行郑州分行签订《最高额抵押合同》时，银行没有到现场调查;同时，闵原公司在签订合同时隐瞒了其向佐仕公司出租厂房、土地的事实，存在欺诈行为。不能以此否认闵原公司与佐仕公司存在厂房、土地租赁合同关系并由佐仕公司实际占有使用的事实。2.佐仕公司与闵原公司之间厂房租赁合同是双方在自愿基础上形成的，租赁合同不违反法律规定，应认定为合法有效。且该合同至今未被确认为无效或被申请撤销。

（三）《财产转让协议》中约定:“由于出租企业所有房地产全部抵押给银行，到目前为止已造成逾期和欠息，如被法院查封导致不能正常生产经营的，出租方应承担罚款和损失”，该约定与本案无关。1.佐仕公司与闵原公司签订《财产转让协议》时，闵原公司向佐仕公司反映将房屋抵押给银行的情况，但在双方签订《财产转让协议》后，闵原公司还清了银行借款，并注销了该合同下的抵押登记。否则也不会有2015年3月份闵原公司将厂房土地抵押给民生银行郑州分行的情况。民生银行郑州分行所主张的也不是该份合同下的抵押权。2.佐仕公司与闵原公司的房屋租赁合同成立时间早于闵原公司与民生银行郑州分行签订抵押合同的时间。

民生银行郑州分行提交意见称，（一）原审查明事实清楚，适用法律正确，佐仕公司与债务人闵原公司签订的不是真正的房屋租赁合同，而是以租抵债协议（且并非只对债务人享有的债权），其从未向闵原公司支付过租金，存在与闵原公司恶意串通阻却执行的可能。佐仕公司原审称其与闵原公司之间存在合法的债权债务关系，正是基于此才与闵原公司达成了《财产转让协议》，但其一审提供的债权凭证仅有极少一部分是与闵原公司之间的，大部分是与其他公司发生的业务往来，甚至包括与左金福个人之间的交易往来，均与本案无关。并且上述债权债务是否真实存在、闵原公司是否偿还等事实未经司法机关确认，真实性无法核实。《财产转让协议》第四.5条约定“由于出租企业所有房地产全部抵押给银行，到目前为止已造成逾期和欠息，如被法院查封导致不能正常生产经营的，出租方应承担罚款和损失”。佐仕公司明知闵原公司将所有房产抵押给银行，已造成逾期和欠息，银行会随时对闵原公司主张抵押权，佐仕公司在闵原公司欠其巨额借款未还的情况下，通过租赁闵原公司的土地和房产，以欠款利息抵销租赁费，对民生银行郑州分行行使抵押权造成的法律风险应自行承担。

（二）案涉房产土地实际占有人苏源公司已经以租赁权为由提起执行异议被一审法院驳回，佐仕公司与闵原公司之间的财产转让协议未实际履行，佐仕公司不具备原告主体资格。在本案执行法官对现场勘查并张贴限期搬离公告后，案外人苏源公司以确认租赁权为由向一审法院提起执行异议，一审法院审理后驳回了苏源公司的异议申请，苏源公司并未复议或提起执行异议之诉。苏源公司与佐仕公司是两个独立的法人主体，涉案土地及房屋的占用者是苏源公司，佐仕公司称两者是一个主体，却又以两个公司分别为原告要求确认租赁权，足以认定佐仕公司与闵原公司签订的关于《财产转让协议》的内容并未实际履行，所以佐仕公司不具备本案的原告主体资格。

（三）从案外人郭春亮就租赁权向一审法院申请执行异议一案也能看出佐仕公司、苏源公司串通闵原公司阻却执行的事实。本案执行过程中，案外人郭春亮也曾以租赁权为由向一审法院提出执行异议（被一审法院驳回）。在该案中郭春亮提交了苏源公司将房屋转租给其及其向债务人闵原公司缴纳租金的证据（闵原公司拖欠郭春亮本息209万元，双方约定月租金19万元，其中9万元以利息冲抵，剩余10万元按月支付用于闵原公司支付员工工资），且以租抵债的期限明确载明是5年，并非佐仕公司主张的按每月50万元，以债权利息抵偿月租金。苏源公司将案涉土地、房产无偿交给郭春亮使用也可以看出其与闵原公司恶意勾结阻却执行的端倪。

本院经审查认为，本案的争议焦点为佐仕公司对涉案房产、土地是否享有排除执行的民事权益？ 

根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十二条、第二百二十九条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，债务人闵原公司以其公司房产、土地使用权抵偿佐仕公司欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。 

民生银行郑州分行与闵原公司之间前后签订了两次借款协议，第一次借款期限为2013年9月4日至2014年9月4日，第二次为2015年3月5日至2016年3月5日。两次借款均办理了抵押登记，第一次为2013年9月6日，第二次为2015年3月6日。从他项权证来看，抵押土地的土地证号不一致，但为同一地块，执行判决系依据第二次签订的借款合同所作。民生银行郑州分行称第二次为续贷。涉案《财产转让协议》第四.5条约定“由于出租企业所有房地产全部抵押给银行，到目前为止已造成逾期和欠息，如被法院查封导致不能正常生产经营的”，由出租企业承担罚款和损失。从该约定可以看出，佐仕公司与闵原公司签订《财产转让协议》的时间虽为2014年9月16日，在第一次借款期限届满之后第二次抵押登记之前，但佐仕公司在签订该协议时即已明确知道涉案房产及土地已全部抵押给银行，且已造成逾期和欠息。该约定与民生银行郑州分行关于第二次借款为续贷的陈述能够相互印证。佐仕公司在明知涉案房产及土地被抵押给银行且已造成逾期和欠息的情形下，仍与闵原公司签订“以租抵债”协议，由此造成的法律风险应由其自行承担。 

佐仕公司与苏源公司均系独立法人，不是同一主体。佐仕公司提交的记账凭证、水电费票据、社会保险费发票等证据显示的均为苏源公司缴纳天然气、水电费、保险费、印花税的情况，该证据显示系苏源公司使用涉案房产、土地用于生产经营，而非佐仕公司。且苏源公司在提出执行异议时称是其承租了闵原公司的厂房。故二审法院认定佐仕公司对涉案房产、土地不享有排除执行的民事权益并无不当。 

综上，佐仕公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 

驳回江苏佐仕科技有限公司的再审申请。

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