郑学知：二手房买卖，卖方恶意违约如何破？明确双方履约顺序及义务是关键！ 作者：郑学知律师团队     时间：2019-05-13    来源：原创

一、导读

二手房交易时，房屋买卖双方一般在房地产经纪公司的居间服务下签订了《存量房买卖居间（服务）合同》，合同会约定具体买卖标的房屋、出售价格、履行顺序及违约责任等。受二手房交易市场的影响，在二手房交易价格不断上升的情况下，卖方违约的风险也会随之增高，而本案的纠纷便是在二手房价格一路走高的市场背景下发生的。房屋买卖合同是一个典型的双务合同，即使是一个购房款的支付行为，也存在买方付款，卖方接收的双务合作关系。在买方购房资金较为充足的前提下，怠于履约的卖方却迟迟不愿按照合同约定配合办理贷款，接收买方支付的购房款，在买方被迫不得不通过诉讼解除合同要求其承担违约责任和赔偿损失时，卖方却以买方迟迟不付款构成违约为由反诉买方。面对这种“倒打一耙”的侵权卖方，买方又该如何维护自身的合法权益呢？且看郑学知律师团队如何用法律的智慧一一化解。

二、案件概要

2017年8月27日，郭先生与夏某某夫妇在天兴鸿房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《存量房（居间）买卖合同》，约定：郭先生以1646000元的价格向夏某某夫妇（以下简称“卖方”）购买坐落于某市某区东方红村的一栋房屋，其中购房定金50000元，双方须于2017年11月15日前，在中介公司的协同下办理该房屋交易过户等相关手续。合同签订当日，郭先生向卖方支付50000元购房定金，并积极配合中介公司提供相关证件及完整资料用于办理贷款事宜。2017年9月27日，郭先生向卖方支付350000元，帮其还清涉案房屋的银行贷款，解除房屋抵押。2017年10月30日，中介公司和买方一同前往某银行申请公积金贷款，贷款额度为300000元，因卖方拖延签字，致使郭先生的公积金贷款于2017年12月11日才通过；不足部分的房款按照合同补充约定由买方以拆迁所得的拆迁款现款支付。之后郭先生多次要求卖方办理过户，卖方却一再无理由推脱，直至2017年11月15日即合同约定的过户日，卖方仍拒绝办理过户手续。2017年12月12日，在中介公司和买方的强烈要求下，卖方才到区行政服务中心办理房产过户，但在排队等待过程中，卖方提出在春节前不会交房，并且拿出一份补充协议，要求在收到全部房款45天后才交房，买方看了协议明确表示不同意签字，双方就此补充协议没有达成一致。卖方就借故离开了过户现场，直到郭先生向法院提起诉讼都没有完成涉案房屋的过户。

郭先生起诉之后，卖方答辩声称是郭先生拒付房款，构成违约。并提出反诉要求郭先生按约承担全部房款的10%的违约金，主张是郭先生一致拖延支付剩余购房款936000元。针对卖方的答辩及反诉主张，郑学知律师团队提出以下代理及答辩意见：1、买方郭先生按照双方签订的房屋买卖合同履约，积极促成合同的实际履行，并无卖方所称的预期违约行为。2、合同履行顺序应为买方先付款，卖方后交房。付款义务的履行是需要双方配合完成的双务行为，根据双方的交易习惯，需要三方都到场才能完成付款转账事宜。而实际情况是，买方郭先生在2017年10月16日收到拆迁款后，曾多次联系中介，要中介联系卖方约定时间支付房款，但卖方一直找各种理由推脱，多次拒绝买方郭先生与中介的邀约，不愿配合郭先生完成付款事项。3、卖方在收到房屋首付款后，提出与合同约定完全不符的要求迟迟不完成过户的行为，导致合同目实现不能，构成根本违约，买方郭先生于2018年1月5日发出律师函解除合同正是通过合法途径维护自身合法权益的行为。

案件经过多次庭审，由简易程序转为了普通程序，经代理律师与买方的不懈努力与坚持，最终一审法院基本认可了我方的代理及答辩意见，并判决基本支持了我方的诉讼请求。卖方后来不服一审判决，提起了上诉，经二审法院开庭审理后，判定认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回了卖方的上诉，维持原判。

三、争议焦点

一审法院综合各项案件事实，认为本案的争议焦点为：买卖双方是否存在违约行为，及买方郭先生是否享有合同的单方解除权。

四、裁判要旨：

一审法院判定：卖方不同意按照和约定收取买方应支付的936000元购房款，亦不同意及时交付房屋构成违约，根据合同约定，买方享有合同单方解除权。

五、经验总结

前事不忘，后事之师。对于房屋买卖合同中的买方当事人来说，面对怠于履约的卖方，维权的第一要义是明确双方履约顺序后，有效保存自身履约过程中的证据，哪怕是到区行政服务中心办理过户时领取的排队号码，都可以有力地证明己方的积极履约行为。这样可以有效避免在双务合同履行过程中，双方推来推去，牵扯不清的“扯皮事件”发生。而对于接受买方委托的代理律师来说，在运用法律专业知识精准地分析判断出双务合同中，双方履约的关键点及对方的违约点的基础上，依托组织好的有力证据举证证明，有的放矢地对卖方的诡辩个个击破，形成包围式有效“打击“，最终取得诉讼的成功，使买方当事人的权益得到有效维护。

在本案中，郑学知律师团队再一次运用律师的专业知识，在与“狡辩”的卖方对手“交战”过程中，稳步推进，有的放矢，抓住了本案的关键要点将对手“一举攻破”，最终赢得了本案一审、二审诉讼的胜利，最大限度地维护了我方当事人的利益，再一次实践并彰显了郑学知律师团队的职业理念。

案件来源：（2018）鄂0111民初2039号  、（2019）鄂01民终1422号

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