开发商逾期办证违约金请求权的诉讼时效 作者：未知     时间：2018-11-30    来源：房地产法

[摘要]在一手房买卖当中，办理不动产转移登记（俗谓过户登记）对业主来说是至关重要的交易目的，在我国不动产物权经登记方能设立的背景下，其对业主整体权益的法律意义甚或超过了房屋本身实际交付使用。

而在实践中，由于开发商拖欠工程款等诸多原因导致小区无法办理竣工备案，进而无法办理产权登记的情形多有发生，业主则有权诉请法院要求开发商尽速履行协助办证的义务以及赔偿逾期办证的违约金，笔者也参与代理了多宗此类案件。

本文试图通过综合司法实践及理论界中对开发商逾期办证违约金请求权的观点，特别是该请求权适用诉讼时效时的具体规则，提出一些新的观点，以供探讨。

一、开发商办理不动产首次登记及协助买受人办理转移登记的义务来源及其违约责任

根据法定的不动产登记规则，商品房在开发商办理首次登记（初始登记）后，方可转移登记至业主名下。

根据原建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第三条第（四）项的规定，住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。

故开发商首先需为商品房小区办理竣工验收备案，而根据住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件包括：

法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，以及由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件，施工单位签署的工程质量保修书等。

从上述规定可看出，建设单位办理竣工验收备案时需提交规划验收、环保验收、消防验收、施工单位保修材料等合格资料后才能取得备案手续。

在实务中，由于很多房地产开发商奉行“高杠杆、高周转”的经营策略，资金链紧绷，常常因销售不利或后续融资问题，拖欠施工单位工程款或者缺乏资金完善小区最后的消防工程等，致使无法取得竣工备案的完整材料；同时由于开发商拥有的土地及房产尚有后续销售价值，小区已购房的业主业已入住，使得竣工备案问题“死而不僵”，各方扯皮，无限期拖延。

以笔者代理的案件为例，当事人签订的由省级建设厅及工商局监制的制式《商品房买卖合同》中，明确约定出卖人负有协助办理产权登记的责任，且一般合同都会约定该义务履行的期限，实务中多见为一年或两年，自房屋交付时起算。同时约定自该期限届满后，按出卖人已收房款的日万分之0.5计算违约金，直至可以办理。

事实上，作为买卖合同本质特征的标的物所有权转移，就决定了出卖人负有上述义务。

即无论是否存在合同约定，开发商均负有协助办证的法定义务。故最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条规定了合同若无约定情形下的买受人取得房屋权属证书的期限及出卖人逾期办证违约金的计算方式，第十九条甚至进一步明确：若办证期限届满一年，应当支持买受人要求解除合同和赔偿损失的请求。

二、司法实践与理论界中关于逾期办证违约金请求权适用诉讼时效的不同观点

何种请求权不适用诉讼时效，一直是比较法、理论界上分歧较大的议题，各国的立法规定差异也较大。近年来，学界通说认为：不适用诉讼时效的请求权范围具有开放性特征。

诉讼时效的适用对象是债权请求权，其他性质的请求权原则上均不适用诉讼时效，这导致不适用诉讼时效的请求权范围不具有封闭性而具有较高程度的开放性。

为适应这种开放性，德、日等国民法典并不设置列举式条款规定不适用诉讼时效的请求权，而是在各编就某些请求权作个别规定或者民法典完全不予规定而交由学理及实务解决。

这样既避免了列举式条款对开放性特征的掣肘，又保持了诉讼时效规则体系的协调性。

最高人民法院公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（《八民会纪要》）首次在最高司法权威的层面根据审判实践尝试明确逾期办证违约金请求权适用诉讼时效，该文件第四部分第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”

在《八民会纪要》出台（2016年11月30日）之前，早在2003年《商品房买卖合同纠纷解释》出台后的2006年，最高人民法院民一庭法官韩延斌就认为：“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。”后续各地方人民法院出台的司法规范性文件也基本形成这样一种共识：

按合同约定的计算方式区分一次性违约金和按日或月累计计算的违约金，一次性违约金请求权自办证期限届满时起算诉讼时效，按日或月累计计算的违约金视为每个个别的债权，分别适用诉讼时效，并由此推导出，若无诉讼时效中断、中止的情形，在开发商提出诉讼时效抗辩的情况下，按日或月累计计算的违约金保护范围为自买受人向人民法院起诉之日前两年。

在此，需要注意的是，按上述规则，如逾期办证期限届满两年的最后一日超过2017年10月1日（《民法总则》的施行日期）的，则应按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，适用《民法总则》第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定，亦即违约金保护范围为自买受人向人民法院起诉之日前三年。

经查近年来的大部分同类判例，绝大多数均秉持了上述观点，最终结果支持了倒退起算两年或三年的违约金赔偿请求。

然而，认定按日计算违约金为个别债权的理论基础是“多个债权说”，“多个债权说”在法理上则受到了相关学者的质疑。清华大学法学院韩世远教授认为：

按日累计的违约金可以作为一种继续性债权，应无疑义。问题在于，与继续性债权相对应的债务也有履行期，租金债权、自来水债权、天然气债权等，要么依当事人的约定，要么依交易习惯，要么依法律的规定，可以确定相应的履行期限，而按日累计违约金的履行期限能通过类似手段加以确定吗?答案是否定的。

违约金虽然是按日累计，这只是确定违约金数额的方法，从中看不出“一日一结”的意思，因而并不是关于违约金债务履行期限的特别约定。再看交易习惯，并没有关于按日累计违约金履行期限的规则。

不仅如此，如果真的按日确定其履行期限，换言之，以此种违约金为有确定履行期限的债务，按照“期限代人催告”的规则，势必会进一步发生迟延利息问题，这反而与交易习惯不符了，徒增困扰。

最后，查看法律的一般规定，我们能够找到的，恐怕只能是《合同法》第62条第4项或者类似的规定了，即“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”…

另一方面，只要不是作为一个债权而是作为多个债权，就回避不了“复数债权、复数时效”的麻烦，这一结果与当事人的意思不合。

由于当事人对于违约金是“累计”，通常情形便是统一计算，一次主张即中断整个的诉讼时效。

比较而言，仅就此处讨论的按日累计的违约金，我个人以为“单个债权说”优于“多个债权说”。

据此，有部分判例的裁判观点认为：“迟延履行形成的违约金债权是基于同一个违约行为产生的一个不可分的请求权，每日产生的违约金不能相互独立。按日累计的违约金并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定，应当按是否有履行期限判断诉讼时效起算点。

同时，违约金的履行期限最迟不应超过合同实际履行之时。所以，如果守约方未提出过请求，违约方也未表示拒绝支付违约金的，违约金的诉讼时效最迟应从合同义务实际履行之日起算。”

三、从逾期办证违约金请求权的产生基础出发讨论适用诉讼时效时的具体规则

笔者认为，逾期办证违约金请求权适应诉讼时效的规则乃至于是否适用诉讼时效，首先要从其所产生的法律行为基础及我国关于界定特定请求权是否适用诉讼时效的立法和学理思路着手。

1、逾期办证违约金请求权的产生基础及物权登记请求权的特殊时效保护

上述讨论中，列举的观点均将逾期办证违约金请求权视为一个独立的请求权（或是包含多个个别债权的同类请求权的集合），而忽略了一个重要事实：逾期办证违约金请求权产生于开发商逾期办证的不作为行为所产生的劳务之债之中，此种劳务之债产生了买受人要求开发商履行协助办证义务的权利，有学者称之为“物权登记请求权”。

物权登记请求权与逾期办证违约金请求权所分属的劳务之债与财物之债在法理上是典型的主给付义务（Hauptleistungspflicht）和从给付义务（Nebenleistungspflicht）的关系，并且从给付义务乃是产生自主给付义务，“具有补助主给付义务的功能，不在于决定债的类型，而是确保债权人的利益能够获得最大的满足”。

《八民会纪要》在规定违约金请求权适用诉讼时效的同时，在24条中规定：

“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。”此项规定可归纳为物权登记请求权不适用诉讼时效。

实际上，上述规定是将物权登记请求权视为一种“准物权请求权”加以保护，以免罹于诉讼时效。我国立法上为维护物权作为支配权的完整性和圆满性，一般认为物权请求权不适用诉讼时效。

在比较法上，通说与我国近似的日本民法修正案进一步扩大了物权请求权的“准用性”，规定：“所有权以及基于所有权发生的请求权不因时效而消灭”。

由此可见，业主的物权登记请求权虽然因不动产物权尚未登记设立而性质上仅为债权请求权，但是其本质上是“基于所有权发生的请求权”，在司法实践中普遍认为不应当适用诉讼时效。

2、逾期办证违约金请求权的存在功能及司法实践观点的立论角度

鉴于物权登记请求权已予以特别的时效保护，任何时点均可主张，作为其从给付义务的违约金请求权的诉讼时效若从办证期限届满时起算，则会导致逾期办证拖得越久，违约金数额却不会增加的窘境，更加加大了开发商与业主之间的合同权利义务不对等性。

作为从给付义务的逾期办证违约金请求权，实质上不同于一般的违约金请求权，实际上肩负着保护物权登记请求权得到债务人充分尊重并尽速履行的责任，如若其被“个别债权说”分割后分别适用诉讼时效，则会显然在商品房买卖合同中不能起到有效督促开发商尽速办证的应然作用。

在《<八民会纪要>理解与适用》一书中，司法机关的实践观点被总结为：“已经合法占有使用房屋的受让人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权，不适用诉讼时效的规定。但逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。”

这种观点乍看并无不当，但细究之下，一方面是完全割裂了物权登记请求权与逾期办证违约金请求权相互依存、相互补充的联系，一方面单纯认为“各打五十大板”（即支持部分违约金）即可“督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序。”

从一般常理可推知，业主入住后肯定会催促开发商办证，而非具有相当法律意识的业主不会留存其主张权利的证据以中断诉讼时效，并且在一般业主看来，只要尚未能办理产权证，违约金的数额即不能确定，更少可能去单独主张违约金，此项规定如何体现督促处于弱势一方的业主“及时行使权利”？

可谓有些“强人所难”之嫌。同时，如果逾期办证拖得很久（实践中出现过业主只能上访以解决办证问题的案例），开发商的违约金却可以诉讼时效抗辩固定在一个不会增加的数额，真的可以“尽快稳定社会秩序”吗？

3、逾期办证违约金合同条款的文义解释

再次，细观违约金条款的约定，是“出卖人承担已收房款日万分之0.5违约金，直至可以办理”，自文义可推知，日万分之0.5只是同一笔违约金的计算方式，“直至可以办理”应视为该笔债务的计算终止时点。前述的“多个债权说”实际上与当事人合同约定的主旨相悖，从某种程度上，倒像是司法实践中为强行维持双方“利益平衡”而创设的分析工具。

根据契约自由的原则（况且还属开发商提供的格式文本），合同约定的内容在不违反法律、行政法规效力性强制性规定的情况下理应受到最低限度的干涉，司法机关应当确认该合同条款的主旨和效力。

由违约金条款的文义解释中可推知，直至开发商履行义务之时，违约金请求权归属的财物之债的数额才得以具体确定，到此，违约金的诉讼时效才应当开始起算。

综上所述，无论是从逾期办证违约金请求权的产生基础和存在功能，物权登记请求权的特殊时效保护、以及违约金条款的文义内涵上来看，笔者认为，应当将逾期办证的违约金总体视为一笔不可分割的债权，自开发商履行办证义务时起算诉讼时效。

如此计算诉讼时效，一方面符合一般业主的认识，一方面也可以让逾期办证违约金请求权充分起到保护物权登记请求权的作用，才更利于“尽快稳定社会秩序”。

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